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瀘州市國有資產監督管理委員會關于加強市屬國有企業資源性資產租賃綜合監管的指導意見(試行)

發布時間:2021-01-26 16:47

  為加強企業國有資產交易監督管理,適應市場經濟發展需要,進一步規范瀘州市屬國有企業資產出租行為,防止國有資產流失,瀘州市國資委于2020年12月24日印發《關于加強市屬國有企業資源性資產租賃綜合監管的指導意見(試行)》(瀘國資委發〔2020〕133號),全文如下:

瀘州市國有資產監督管理委員會關于加強市屬國有企業資源性資產租賃綜合監管的指導意見(試行)

  各市屬國有企業:
  為加強市屬國有企業資源性資產租賃管理,規范資源性資產租賃行為,促進廉潔從業,實現企業經營效益提高和國有資產保值增值,根據《中華人民共和國企業國有資產法》《企業國有資產監督管理暫行條例》《四川省企業國有資產交易監督管理辦法》等法律、法規和政策的有關規定,現提出如下指導意見:
  一、指導思想和基本原則
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  認真貫徹落實黨的十九大精神,進一步明確市國資委和市屬國有企業在資源性資產租賃管理方面的職責權限,以提高國有資產經營效益為目標,以制度建設為保障,以信息化管理為支撐,構建市屬國有企業資源性資產租賃管理的責任體系、風險防控體系、公開招租體系和監督體系,促進企業資產租賃工作更加公開透明、合法規范、高效務實,提升租賃資產經濟效益,從源頭上預防和治理腐敗,防止國有資產流失,實現國有資產保值增值。
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  1.堅持市國資委引導與市場運作相結合的原則。在市國資委的推動和引導下,建立面向市場的公開招租體系,充分發揮企業自主、市場配置的作用,實現國有資產保值增值。
  2.堅持公開、公平、公正與效率相結合的原則。大力推動企業資源性資產公開招租,提高資源性資產的管理和使用效益,提高企業租賃管理的透明度。
  3.堅持經濟效益與社會效益相結合的原則。結合國企加快轉變發展方式的契機,充分盤活企業存量資產,助力企業轉變發展方式,提升發展質量;引導企業加強資源性資產的整合,促進協同規劃與設計,發揮協同效益,以資源性資產租賃帶動區域產業轉型升級,切實履行企業社會責任。
  二、適用范圍
  本指導意見適用于瀘州市國資委直接履行出資人職責或委托其他單位監管的企業(以下簡稱一級監管企業)及其所屬各級全資、控股企業(以下簡稱企業)。
  本指導意見所稱資源性資產是指企業所有、受托管理或掌握實際控制權的,按法律法規可用于租賃,并可通過租賃獲得收益的資產,包括房屋建筑物、土地、廣告位、設施設備等(以下簡稱資產)。
  本指導意見所稱資產租賃是指企業將其資源性資產部分或全部出租給自然人、法人或其他組織(以下簡稱承租人)使用,并向承租人收取租金的行為。下列情形除外:
 ?。ㄒ唬氖伦赓U經營業務的行為;
 ?。ǘ┳赓U期不超過三個月的短期租賃行為;
 ?。ㄈ┢髽I承辦的專業市場、商場按市場規則組織的對外招租行為;
 ?。ㄋ模┪飿I服務企業從事的經營業務行為;
 ?。ㄎ澹┢髽I住房租賃給本企業職工居住的行為;
 ?。┓珊托姓ㄒ幜碛幸幎ǖ?。
  本指導意見所稱進場公開招租是指企業資產租賃通過市國資委認可的交易機構組織實施的行為。
  上市公司的資產租賃,國家或相關監管機構另有規定的,依照其規定執行。
  三、構建責任體系
  市國資委和企業應建立權限清晰、職責明確的租賃管理責任體系。
 ?。ㄒ唬┦袊Y委是企業實行資產租賃的監管主體,主要履行以下職責:
  1.探索建立企業資產租賃的協同發展機制,推動協同規劃,促進協同發展,提高經濟效益與社會效益;
  2.督促企業建立健全資產租賃管理制度;
  3.推動企業資產進場公開招租,完善信息化管理系統;
  4.監管企業資產租賃管理行為;
  5.法律、法規、規章和規范性文件所規定的其他監管職責。
 ?。ǘ┢髽I是資產租賃的實施主體,主要履行以下職責:
  1.負責制定本企業資產租賃管理制度,明確資產租賃的決策審批權限,完善租賃管理業務流程;
  2.負責本企業資產的規劃設計工作,制定資產租賃價格的指導區間;
  3.負責組織實施本企業資產租賃工作;
  4.負責本企業資產的日常管理與安全維穩工作,建立健全租賃管理機構,規范租賃管理行為;
  5.負責監管所屬企業的資產租賃管理行為;
  6.法律、法規、規章、規范性文件和企業內控制度所規定的其他職責。
  四、健全制度流程
 ?。ㄒ唬┙∪赓U制度。企業必須結合自身實際情況,建立完整的租賃管理制度,明確具體部門負責資產租賃管理工作,建立健全資產租賃管理臺賬,加強對在租資產的跟蹤管理,規范租賃管理行為。
 ?。ǘ┩晟谱赓U流程。企業必須建立“制定方案、決策審批、實施招租、日常管理、監督檢查、責任追究”的閉環管理流程,從流程設計入手,建立高效、規范的租賃管理程序,提高租賃管理水平。
  五、規范決策審批
 ?。ㄒ唬┮幏稕Q策程序。企業必須健全租賃管理的內部決策程序,明確決策主體、決策權限和決策責任,堅持科學民主決策、集體決策,杜絕“一言堂”。
 ?。ǘ┳赓U方案制定及審批。企業資產租賃應當制定合理的租賃方案,內容應包括:租賃資產的基本情況(資產現狀、地點、面積、規劃用途等)、租賃目的、可行性、租賃期限及期限確定依據、租金標準及用途、租金收繳辦法、承租條件、招租底價及底價擬訂依據、招租方式等。資產租賃方案應提交企業相關決策會議集體研究決定。
 ?。ㄈ┳赓U期限的審批。企業資產單次租賃期限原則上不超過5年,需要承租方對承租資產有較大投入的,可適當延長租期。企業資產單次租賃期限5年以上的應報一級監管企業董事會審議,并報市國資委備案,其中超過10年的應單獨向市國資委進行說明。
  六、規范日常管理
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  1.合同簽訂。承租人確定后,企業應當依據《中華人民共和國合同法》及時訂立書面租賃合同,企業應當加強對合同審核和管理。
  2.合同履行。企業應當按合同約定加強合同履約監管,保證合同正常履行。承租人不履行或不完全履行合同,企業應當按約定及時采取措施,維護企業合法權益。
  3.合同變更。租賃合同一旦簽訂生效,原則上不允許變更。若因特殊原因或因疫情、自然災害等不可抗力因素或承租人出現家庭重大變故、意外事故等情況,致使承租人難以繼續履行原租賃合同的,企業可根據實際情況與承租人協商調整租賃合同。合同變更要遵循公平、公正原則,充分維護企業合法權益。
 ?。ǘ┮幏对谧赓Y產管理
  1.加強履約評價。資產出租后,企業應當做好跟蹤管理和安全維穩工作,及時收繳租金,建立承租人評價機制,定期對承租人進行履約評價。
  2.加強使用跟蹤。資產出租后,承租人不得擅自改變資產的結構和用途,不得擅自改建、擴建;否則,企業有權終止合同,采取措施保護資產安全,維護企業權益。
  3.對合同租賃期實行分類管理,單次租賃期或同一承租人累積租賃期達5年及5年以上的,資產租賃到期后,應當重新公開招租,原承租人在公開招租時享有同等條件下的優先承租權;單次租賃期或同一承租人累積租賃期未滿5年的,資產租賃到期后,可與原承租人協商續簽合同,原承租人不接受續租條件的,視為放棄續租,企業應按規定重新招租。
  4.加強轉租管理。資產出租后,承租人不得擅自轉租,即不得將承租資產部分或全部再出租給第三人。確因特殊情況需要轉租的,承租人提出書面申請,由原決策機構審議后方可轉租。轉租合同的內容必須事先征得出租企業的同意,否則不得轉租。
  七、實行公開招租
 ?。ㄒ唬┢髽I資產租賃應當按照企業內部管理制度履行相應決策程序后公開進行。有下列情形之一的,企業必須進場公開招租:
  1.企業單宗資產或一次性招租的資產租賃面積在1000平方米以上;
  2.企業單宗或一次性招租的土地面積在5000平方米以上;
  3.企業單宗資產或一次性招租的資產招租底價每年在100萬元以上。
  企業不得以“化整為零”等方式規避進場公開招租。
 ?。ǘ┮韵虑樾谓浺患壉O管企業審議決策,可以采取非公開協議租賃方式:
  1.市屬監管企業之間、監管企業所屬全資和控股企業之間的資產租賃行為;
  2.特殊的不適宜公開招租的。
 ?。ㄈ┕_招租應當以公開競價的方式為主。企業在以公開競價為主要方式的基礎上,結合實際情況,進行公開招租。
 ?。ㄋ模┢髽I資產的招租底價可根據市場詢價及供求情況確定,以周邊相同地段,類型、功能、用途相似的參照物的市場租賃價格及瀘州市有關租金指導價作為參考依據,或者采取估值方式確定招租底價。
 ?。ㄎ澹┢髽I進場公開招租的,應當通過交易機構公告招租信息;企業自行采取公開招租的,應當通過本企業外部網站或市級以上媒體或市國資委認可的交易機構的信息平臺公告招租信息。公告時間均不得少于10個工作日。
 ?。┙浌_招租只有一個符合條件的報名者,經一級監管企業批準后,可以采取協議租賃方式,并按規定公示5個工作日后無異議方可實施,但租金標準仍不得低于原招租底價。無報名者,經原決策機構批準,可按不低于出租底價90%的價格重新公開招租。
  八、加強信息化建設
 ?。ㄒ唬╅_發租賃管理信息系統。市國資委將組織加強企業資產租賃管理的信息化建設和應用,組織開發電子登記系統、交易系統和監測系統,對企業資產實施信息化管理,逐步實現企業資產租賃動態登記和實時監測,及時掌握企業資產的租賃情況。
  企業應當配合做好租賃管理信息系統的開發建設、數據對接等工作,共同推進租賃管理信息化。
 ?。ǘ┩苿有畔①Y源的分析應用。企業應當深入開發利用信息資源,建立企業租賃資產數據庫,系統分析企業資產的現狀、分布、特點及市場租賃情況,提高資產租賃決策效率;推動在租資產日常管理的信息化,利用信息系統加強在租資產管理,提高資產租賃管理水平。
  九、強化監督檢查
 ?。ㄒ唬┦袊Y委應當加強對企業資產租賃管理工作的指導,依法行使監督職能。市國資委派駐企業的監事會主席和監事應對企業資產租賃工作進行監督,對企業租賃管理制度的執行情況進行定期檢查。市國資委有關科室可通過審計、專項檢查等方式,對企業貫徹落實資產公開招租情況進行監督,推動企業規范租賃管理行為,擴大公開招租范圍。
 ?。ǘ┢髽I紀檢監察等部門應當對本企業的資產租賃工作進行全過程監督,對在租資產的日常管理情況進行定期檢查,對租賃合同的履行情況進行隨機抽查,查找問題,及時糾正,確保資產租賃管理工作規范有序。
 ?。ㄈ┢髽I應當將資產租賃情況納入企務公開范圍,向本企業職工公開,接受職工監督。不適宜公開的,應報一級產權監管單位備案。
 ?。ㄋ模┢髽I相關責任人在資產租賃過程中違反相關法律、法規、規章,濫用職權、玩忽職守,造成國有資產損失的,應當依法承擔賠償責任,由有關部門按照干部管理權限依法依規追究黨紀政紀責任;構成犯罪的,移送司法機關依法追究刑事責任。
 ?。ㄎ澹┙灰讬C構在企業進場公開招租過程中弄虛作假或者玩忽職守,損害交易雙方合法權益或者造成國有資產損失的,依法追究交易機構負責人和直接責任人員的相應責任。
  十、其他
 ?。ㄒ唬┢髽I應當根據本指導意見,對已出租資產租賃合同進行全面清理,發現存在顯失公平、租金明顯過低以及沒有約定承租期限等情形的,應當在3個月內依法合規進行清理。
  本指導意見頒布施行后,企業資產重新招租或續租,按本指導意見執行。
 ?。ǘ┢髽I自營的專業市場、大型城市商業綜合體、產業園區、物流園區等資產可根據有關政府政策、市場規律、行業發展特點參照本指導意見執行。
 ?。ㄈ┍局笇б庖娪墒袊Y委負責解釋。
 ?。ㄋ模┍局笇б庖娮?021年1月25日起施行,有效期為2年。

 
  瀘州市國有資產監督管理委員會
  2020年12月24日
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